澳洲也開始“房產限購”？最新澳大利亞對海外投資者及臨時居民購買住宅的限制解讀！

澳大利亞住房部與住房安置部長Claire O’Neil女士，在與澳大利亞財政部的聯合聲明中宣布，自2025年4月1日起至2027年3月31日，外國投資者及臨時居民將被禁止購買已建成的房產。儘管目前已有不少規定限制外國人在澳洲購買現房，但工黨提出的新禁令將涵蓋那些暫時居住在澳大利亞的人，例如國際學生或短期移民工人。

此外，政府還將嚴厲打擊囤積住房用地的外國投資者。未來四年將投入890萬澳元，用於審計外國投資者購買空置土地的情況。根據政策內容，禁令將實施兩年，期間聯邦政府將對政策進行審查，以確定是否延長或永久實施該禁令。

根據現行政策，持有有效簽證的臨時居民通常被允許購買一套已建住宅，並在符合以下條件的情況下，將其作為在澳大利亞的住所：

• 住宅是其在澳大利亞的主要居住地；
• 該住宅不得出租；
• 住宅不得部分出租，並確保在結算時住宅處於空置狀態；
• 自該住宅不再是其主要住所之日起三個月內出售該住宅。

禁令實施後，外國人購買住宅將面臨的主要限制：

外國人通常可以在不受任何條件限制的情況下，在澳大利亞購買新住宅。澳大利亞對於外國人可購買的新住宅數量並未設限，但通常每次購買之前都需要獲得批准。

新住宅是指在住宅用地上建造的、尚未作為住宅出售的建築物，或者如果該住宅是開發項目的一部分（例如50套或以上的住宅），並由開發商出售，且未曾入住超過12個月。

禁令實施後，外國人在購買澳洲房產時將面臨的主要規定包括：

• 必須申請購買許可：外國人如欲購買住宅，必須先向外國投資審查委員會（FIRB）申請批准並支付申請費用。只有獲得批准後，方可進行購買。
• 購買的住宅類別限制：目前外國人（包括臨時居民）通常只能購買新建住宅或空地，並無法購買已建住宅。
• 空地購買規定：若外國人購買的是空地，必須在固定時間內完成房屋建造，並不得囤積空地（通常需在批文日期起4年內完成建造）。住宅完工後，需在收到完工證書後30天內提交。
• 購房後的合規要求：自2023年7月1日起，外國投資者需在購房後30天內向澳大利亞稅務局（ATO）提交有關其收購土地或相關資產的登記通知，並根據購買地點向當地州的稅務部門註冊地稅賬號。

澳大利亞政府要求購買的房產能夠有效利用，而非僅作為「閒置資產」。自2017年5月9日以後，所有外國業主需每年提交空置費申報表，並且如果該房產在過去12個月內空置超過6個月，則需支付空置費。此外，各州政府對房產空置亦有額外要求。

除了上述規定外，根據房產所處的州不同，外國人在購房時也需支付比本地居民更高的印花稅和土地稅附加費。

O’Neil女士在聲明中表示，執行此禁令的同時，澳大利亞政府將加強澳大利亞稅務局（ATO）外國投資審查委員會（FIRB）合規團隊的審查力度，進一步確保禁令的有效實施，並加強對與住宅房產相關的外國投資提案的篩選。總體而言，澳大利亞政府希望通過這些規定，確保外國投資不會擾亂本國的房地產市場，特別是在滿足首次購房者及當地居民的住房需求方面。

澳大利亞工黨政府認為，暫時禁止外國人購買已建成的住宅、加強ATO的合規活動以執行禁令，以及阻止外國投資者囤積土地，將有助於確保外國住房投資符合澳大利亞的國家利益。

在新政實施前，ATO和財政部將發布更新的政策指導，我們也將在第一時間為大家提供最新的更新與解讀。

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